REGIONALE VERSCHILLEN DOEN ERTOE
Woningcorporaties in Noord-Nederland staan de komende jaren voor een grote verduurzamingsopgave, maar moeten ook nadenken over waar meer sociale huurwoningen nodig zijn. Voor 25 corporaties in het noorden brachten we per dorp in beeld hoe groot deze opgave precies is en wat dat ongeveer kost.
Meer diepgang aanbrengen in landelijk onderzoek
Begin 2020 wees een landelijk onderzoek van het Ministerie van BZK en Aedes de opgaven voor woningcorporaties uit. De uitkomsten werden gepresenteerd op het niveau van woningmarktregio’s. Dat bood voor de noordelijke corporaties onvoldoende houvast vanwege de uitdagende vraagstukken die van plek tot plek verschillen. Denk aan vraaggroei in stedelijke gebieden en juist ontspanning in dorpen aan de randen van het gebied. Of sloop-nieuwbouw in vroeg-naoorlogse straten en juist woningverbetering in jaren-80-buurten.
Die verschillen zorgen ervoor dat je dezelfde ingrepen niet per dorp over één kam kunt scheren. Waar een ingreep op de ene plek loont, kan het op de andere plek juist geld kosten. Bijvoorbeeld door verdunnen en afname van de vraag. Samen met Ortec Finance maakten we een verdiepingsslag, zodat ze een nauwkeuriger beeld krijgen van wat er in welk dorp nodig is en wat dat financieel betekent.
Rekening houden met de lokale context
De verdiepingsslag bestond uit prognoses die de noordelijke provincies zelf maken, waarin ze o.a. rekening houden met verhuisstromen tussen gemeenten. Veel verhuizingen vinden plaats over korte afstand. In prognoses op het niveau van woningmarktregio’s zie je die dus niet terug, terwijl ze juist erg belangrijk zijn om lokale verschillen te zien en te begrijpen.
We keken ook naar de marktpositie van steden en dorpen. Als je weet welke kernen sterk in de markt liggen, weet je ook waar je als corporatie per saldo woningen kunt toevoegen. Omgekeerd geldt hetzelfde: in dorpen waar de marktpositie zwakker is, moet je nadenken over verdunning. De verschillen kunnen binnen één gemeente groot zijn. Ons onderzoek helpt corporaties om een strategie te maken die past bij de lokale context van een dorp of stadswijk.
Groei en krimp komen op zeer korte afstand van elkaar voor in het noorden. Dat vraagt om verschillende strategieën.
De opgave is veel groter dan eerder ingeschat
In ons onderzoek werkten we met woninggegevens op adresniveau. Hierdoor konden we heel precies in beeld te brengen welke woningen kwalitatief slecht zijn en eigenlijk vervangen moeten worden. Ortec Finance berekende vervolgens wat die sloopopgave kost en hoeveel geld er nodig is om die aantallen met nieuwbouw te compenseren. Die aantallen komen bovenop de ‘reguliere’ nieuwbouwopgave die op veel plekken nodig is om in de extra vraag naar sociale huur te voorzien.
Er is dus meer nieuwbouw nodig dan de netto prognose laat zien. En dat betekent ook: een grotere opgave, en dus ook dat de opgave in aantallen en in geld vele malen groter is. Ons onderzoek schat in dat er ongeveer twee miljard euro meer nodig is dan uit het landelijke onderzoek bleek. Alleen de nieuwbouwopgave komt al ongeveer 10.000 woningen hoger uit.
Meer aandacht voor regionale verschillen
Ons onderzoek gold als startsein voor het onderzoek WETLANO, waarin niet alleen de sociale huur in beeld is gebracht maar ook de koopsector werd betrokken. Daarnaast kon er met de resultaten van het onderzoek de lobby scheefbeleid.nl gestart worden, dat pleit voor meer aandacht vanuit Den Haag voor regionale verschillen en uitdagingen. De grote aanbeveling uit het rapport naar de makers van het landelijk onderzoek is om bij een vervolgtraject preciezer te kijken naar aannames die gemaakt worden en gebruik te maken van provinciale prognoses, omdat die uitgaan van trends die op die plek gelden en daarmee de werkelijkheid beter benaderen.
Het kijken op lokaal en regionaal niveau is niet alleen belangrijk voor het juist inschatten van de woonopgave, maar raakt aan het gevoel gehoord en gerepresenteerd te worden. In welke regio je ook woont.
