OPTOPPEN IN ALMERE
Hoeveel nieuwe woningen kunnen we creëren zonder te bouwen op schaarse grond? Voor de gemeente Almere onderzochten we de potentie van optoppen. Samen met Ecorys bekeken we niet alleen de ruimtelijke mogelijkheden, maar ook de kosten en maatschappelijke baten.
Grondig investeren in de bestaande stad
Almere is tot nu toe vooral gegroeid door uitbreiding. Dit biedt veel inwoners de mogelijkheid om in een ontspannen, groene omgeving te wonen, maar deze groeistrategie heeft ook nadelen. De onderhoudskosten voor de openbare ruimte nemen toe, het woningaanbod is relatief eenzijdig, het centrum mist levendigheid en de hoogwaardige OV-verbindingen worden niet optimaal benut. Voor het eerst wordt er daarom nu geïnvesteerd in de bestaande stad en zet Almere volop in op het stedelijker maken van haar kernen.
Effectief verdichten zonder sloop
Voor het centrumgebied is een ontwikkelvisie opgesteld waarin groen-blauwe structuren de basis vormen voor ambities om tot 2050 maar liefst 15.000 nieuwe woningen toe te voegen. De gemeente ziet in het optoppen van bestaande gebouwen met nieuwe woningen een deel van de oplossing, als efficiënte en duurzame vorm van verdichten. Er is geen sloop nodig en de extra ruimtevraag blijft beperkt tot parkeervoorzieningen. Bovendien zijn veel bestaande gebouwen in Almere op korte termijn toe aan groot onderhoud, waardoor renovatie en optoppen hand in hand kunnen gaan.
Scenario 1 + schaduwpotentie
Ruimtelijk onderzoek naar mogelijkheden van optoppen
Wanneer optoppen onderdeel is van een bredere visie die rekening houdt met de ruimtelijke context, kan een enorme maatschappelijke meerwaarde ontstaan. In Almere hebben we onderzocht hoe optoppen kan bijdragen aan de ontwikkeling van een compactere en toekomstbestendige stad. Door verschillende ruimtelijke factoren, zoals bouwjaar, energielabels en gebouwfunctie, in kaart te brengen berekenden we de totale theoretische potentie. Vervolgens verfijnden we deze potentie door praktijkgerichte uitgangspunten toe te passen:
• Geschikte dakoppervlakken: Alleen aaneengesloten platte daken vanaf 10 woningen bieden een rendabele businesscase.
•Bereikbaarheid: Goede OV-verbindingen zijn cruciaal, vooral voor kleinere huishoudens waar bereikbaarheid met andere vervoersmiddelen dan auto’s extra belangrijk is.
• Eigendom: Sociale huur, kleine VvE’s of gemeente-eigendom vergroten de procesmatige haalbaarheid.
Ons onderzoek toont aan dat Almere theoretisch 9.400 woningen kan toevoegen door bestaand vastgoed op te toppen. Dit komt overeen met 564.000 m² plat dakoppervlak – een gebied ter grootte van bijna 90 voetbalvelden.
Almere Centrum | Potentie van optoppen
Kan optoppen uit voor de maatschappij?
Vaak wordt optoppen gezien als een complexe en kostbare methode, wat grootschalige toepassing in de weg lijkt te staan. Samen met Ecorys hebben we onderzocht of deze aannames terecht zijn. De resultaten uit het ruimtelijk onderzoek worden gecombineerd met ‘bouwstenen’, hier definiëren we verschillende types:
• Optoppen met 1 bouwlaag
• Optoppen met 2 bouwlagen
• Maatwerk optopprojecten: meer dan 2 lagen
Deze bouwstenen, gecombineerd met de ruimtelijke potentie, vormen de basis voor een hoog en laag scenario. Dit diende als input voor een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) uitgevoerd door Ecorys.
Aantrekkelijke businesscase
Uit de MKBA blijkt dat optoppen niet alleen financieel haalbaar is, maar ook maatschappelijke voordelen biedt. Voor ontwikkelaars biedt optoppen van bestaande wooncomplexen een aantrekkelijke businesscase. De gemeente heeft geen opbrengsten uit grondexploitatie, maar hoeft geen onrendabele toppen te financieren en kan geld voor infrastructuur en de openbare ruimte effectief besteden. Voor de maatschappij betekent optoppen een win-winsituatie: meer woningen, behoud van groene ruimte en een duurzamere stad. Uit ons onderzoek blijkt dat Almere veel potentie heeft voor het toevoegen van woningen door op te toppen. De relatief jonge woningvoorraad en de goede bereikbaarheid met het OV maken op veel plekken toevoegingen van 1 of 2 lagen haalbaar.
Optoppen meest kansrijk als onderdeel groter plan
Het louter stapelen van extra woningen voegt onvoldoende waarde toe aan de omgeving. Net als bij andere vormen van nieuwbouw draait het om integraliteit: een goed vooronderzoek naar de behoeften van de buurt, gecombineerd met een sterk stedenbouwkundig ontwerp. Wanneer optoppen goed wordt ingezet, draagt het niet alleen bij aan meer woningen, maar ook aan het verbeteren van de stad en het welzijn van haar inwoners.
In Almere hebben we concreet in kaart gebracht waar ruimte is en hoe de mogelijkheden van optoppen optimaal benut kunnen worden. De gevonden locaties bieden de Gemeente Almere een stevige basis om verder mee aan de slag te gaan. Wil je weten wat de potentie van optoppen is in jouw gemeente? Neem gerust contact met ons op – we denken graag met je mee!
