9 tips voor NOM renovatie flats van de architect
Corporatie mag NOM-renovatie in rekening brengen bij de bewoner. Daarmee is de weg vrij om heel Nederland NOM te maken.
Voor hetzelfde geld kan het veel mooier!
NOM-renovaties nemen een vlucht. Waar de enorme investering naar NOM voor september 2016 nog oninteressant was voor corporaties, is dit sinds de invoering van de energieprestatievergoeding veranderd. Bovendien is het besef steeds breder aanwezig dat we zo snel mogelijk van de fossiele brandstoffen af moeten. Nu de corporatie de NOM-renovatie in rekening mag brengen bij de bewoner, is de kosten-baten verdeling rechtgetrokken. Daarmee is de weg vrij om heel Nederland NOM te maken!
Onze 9 Tips
Er zijn nog niet veel naoorlogse flats NOM gerenoveerd in Nederland sinds de introductie in 2015. In die eerste drie jaar zijn er wel flink wat blunders gemaakt. Ondertussen hebben wij bijna 1.000 appartementen nul-op de-meter gerenoveerd en delen we graag de geleerde lessen. Waarom gaat het ene project nou wel goed en het andere niet? Johannes ontleedde de projecten en deelt zijn tips en valkuilen.
1. Naoorlogse flats lijken allemaal op elkaar, maar geen twee zijn hetzelfde.
Flats uit de jaren ’50 en ’60 zien er van buiten vaak hetzelfde uit als hun broertjes uit de 70er jaren, maar onder de schil is er in 20 jaar veel veranderd. Je kunt bijvoorbeeld niet zien of de galerijen en balkons los staan van het casco. En dat bepaalt of de koudebruggen opgelost kunnen worden met een nieuwe isolatieschil, of dat je moet breken en opnieuw moet stutten. Wil je dit weten, moet je eerst destructief onderzoek doen: oftewel letterlijk de aansluiting zichtbaar maken. De kern van dit verhaal: begin met een goede analyse van het gebouw voor je een plan maakt.
2. Zet het productieproces bij NOM renovatie voorop!
Om overlast te beperken moet je snel bouwen. Prefabricage is daarvoor een must. Dit werkt helaas niet zo dat als je het plan klaar hebt, je dat zo bij de fabrikant neer kunt leggen en die maakt het wel. Bij prefabricage is juist het productieproces leidend; je ontwerpt vanuit de mogelijkheden bij de fabrikant. Dat vraagt dus om een hele andere kijk op zaken dan een bouwer of een architect gewend is. Ga daarom vooral vroegtijdig de samenwerking aan met producenten van bijvoorbeeld gevelbekleding, kozijnen en zonwering om de mogelijkheden én de beperkingen te verkennen. Want het begint met de kennis over welke materialen en productiemethoden wel of niet geschikt zijn voor prefabricage.
3. Loont het de moeite?!
Hoe toekomstbestendig is de woning die je NOM wilt renoveren voor 40 jaar? Want als de woning leeg staat, verdien je je investering sowieso niet terug. Dus denk na over hoe de bewoner zijn huis nu, maar vooral ook in de toekomst wil gebruiken. Een simpel voorbeeld: Nederland vergrijst. Als de dorpel hoger wordt door de renovatie, kunnen ouderen straks de woning niet meer in en uit. Wat kleine technische details lijken, zijn essentiële dingen om mee te nemen in de vraagstelling.
4. Corporatie: leg je energieprestatievergoeding doelstellingen vast voor je de opdracht uitzet.
De afdelingen vastgoed en verhuur zijn bij veel corporaties nog grotendeels gescheiden werelden. Het gevolg daarvan is dat de kosten-baten balans van een NOM-renovatie een raadsel is. De afdeling vastgoed krijgt een renovatiebudget mee, terwijl de afdeling verhuur de inkomsten niet gecalculeerd heeft. Op die manier kun je geen goede afweging maken in hoeverre je een flat NOM maakt.
Want NOM-renovaties kun je op 4 verschillende niveaus doen, waarbij het slechtste of het beste niveau zomaar 600,- euro per jaar verschil maakt in de energieprestatievergoeding (EPV) die je kunt vragen. Over de levensduurverlenging van 40 jaar heb je het dan over veel geld. Voor een corporatie is het daarom belangrijk eerst beleid te vormen hoe hoog de vergoeding mag zijn die je in rekening brengt bij de bewoner en of dat daadwerkelijk in verhouding staat tot de besparing op de energielasten.
Want je kunt maximaal renoveren en de bewoner maximaal laten betalen. Maar meestal ligt het optimum van kosten en besparing ergens in het midden. Dus collega techneuten, ga met de afdeling verhuur in overleg wat je wilt bereiken en reken vooraf door met welke uitgangspunten je welke norm behaalt om zo het optimum te kunnen bepalen.
5. …maar houd niet altijd stug vast aan die doelstellingen.
Niet altijd vast willen houden aan de gestelde doelen kan ook slim zijn. Want door gradaties te maken in energiezuinigheid, geeft je de vrijheid om bijvoorbeeld de hoekappartementen eenzelfde aanpak te geven als de rest van het gebouw. Zou je die naar hetzelfde NOM-niveau willen brengen, dan vraagt dat een hoge extra investering om hetzelfde energieverbruik te bereiken.
6. Niet verwarmen maar koelen
Bij energiebesparing denk je vaak aan energieverbruik voor warmte beperken, maar daarin schuilt ook de valkuil. NOM-woningen warmen ‘s zomers veel sneller op, en beheersing is dus echt een vereiste. Houd daarom rekening met zonwering. Bij de eerste NOM-woningen regende het ’s zomers klachten van bewoners over de hitte in huis. Een blunder die ik vaak zie gebeuren is op een bewonersavond zeggen dat iedereen straks minder kwijt aan energielasten. Bekijk de standaardberekening maar! Er is altijd een extreem zuinige bewoner die minder stroom verbruikt dan de gemiddelde besparing, en die jouw berekening ter plekke gaat weerleggen temidden van alle bewoners. Daar gaat je verhaal!
Er is altijd een extreem zuinige bewoner die minder stroom verbruikt dan de gemiddelde besparing, en die jouw berekening ter plekke gaat weerleggen temidden van alle bewoners. Daar gaat je verhaal!
7. Betrek de bewonerscommissie vroegtijdig!
Bij NOM-renovatie is de ingreep heel groot, dus dat kan op veel weerstand van bewoners rekenen. Ook al denk jij dat het een fantastische comfortverbetering voor hen is. De hele gevel gaat eruit, en soms moeten mensen zelfs overstappen naar koken op elektra. Dat is een hele stap voor bewoners die nergens om gevraagd hebben en hun huis eigenlijk wel ok vinden zo. De bewonerscommissie vroegtijdig meenemen is cruciaal voor de latere doorlooptijd van het proces. Dit geldt natuurlijk bij iedere renovatie, maar we kunnen niet vaak genoeg benoemen hoe belangrijk dit is.
8. Richt een modelwoning in
Dit dient drie doelen:
- Bewoners kunnen zien hoe de gerenoveerde woning eruit komt te zien. Dit vereenvoudigt het keuzeproces en de medewerking enorm.
- De woning kan dienstdoen als rustwoning. Als een bewoner even rust nodig heeft in deze hectische periode waar veel mensen over de vloer komen en overlast veroorzaken.
- Als bouwer ontdek je door trial and error wat wel en niet werkt. Zo weet je zeker dat je de planning gaat halen, geen onvoorziene details tegenkomt en je je beloftes waar kunt maken als je bij bewoners begint.
9. Zeg wat je doet en doe wat je zegt!
Creëer de juiste verwachtingen en maak ze waar. Maak het niet mooier dan het is. Zeg eerlijk dat er overlast is, en wat je eraan doet om het te minimaliseren. Communiceer veel en duidelijk. Liever 3x iets te vaak gezegd, dan 1x te weinig. En wees duidelijk: Als je bijvoorbeeld zegt 5 dagen in de woning bezig te zijn, is dat dan inclusief of exclusief een weekend. En zijn er hele dagen bouwvakkers over de vloer of is er ook een dag dat alleen de kitter langskomt, omdat de rest moet drogen?
Bewoners weten niet wat er bij een renovatie komt kijken. Niks is vanzelfsprekend, dus veronderstel niks. Want veronderstelling is de moeder van alle fouten. En gebrek aan communicatie de vader.
