Van angst naar vertrouwen
Je hebt als corporatie de opgave om het verouderde woningbezit te vernieuwen. Sloop en nieuwbouw is regelmatig nodig om dit zo toekomstgericht mogelijk te kunnen doen. Je komt daarmee niet alleen aan het vastgoed, maar ook aan het thuis van mensen. Logisch, dat er dan ook angst en weerstand ontstaat. Hoe kom je daar zo snel als mogelijk weer uit? Hoe kun je een situatie creëren, waar het prettig samenwerken is, ook al lijk je soms tegengestelde belangen te hebben? Kun je angst omzetten in vertrouwen en weerstand in een positieve aanpak met versnelling en zelfs financiële meevallers?
5 lessen voor woningcorporaties die hun voorraad willen vernieuwen
Het is bijna altijd begrijpelijk en terecht, dat bewoners weinig vertrouwen hebben. Het is vrij ingrijpend als je zegt het huis van iemand te willen slopen. Daar komt bij dat bewoners regelmatig slechte ervaring hebben met lange wachttijden bij onderhoudsvragen, te vaak slecht geïnformeerd worden en ook nog eens “proces-moe” kunnen zijn, door allerlei plannen die in het verleden gepresenteerd zijn maar nooit doorgingen. Durf als corporatie daarom als eerste in de spiegel te kijken en ga bij jezelf te rade waarom vertrouwen ontbreekt.
Heb je dat gedaan en ben je er klaar voor om met open vizier draagvlak te creëren voor een geslaagd project? Dan hebben wij 5 belangrijke lessen voor je op een rij gezet:
1. Betrek de bewoners bij de voorbereiding, het proces én de uitwerking
Participatie heeft de schijn van “wij doen alles wat de bewoner wil”. Uit angst geen strategische keuzes met bewoners aan tafel te kunnen maken, wordt vaak te laat gestart met participatie. Het woord betekent “deelname” en niet “wij bepalen alles”. Onze ervaring is, dat als je bewoners op ooghoogte bij plannen betrekt, je veel vertrouwen creëert, je veel meer ruimte inbouwt in een proces om ook moeilijke dossiers bespreekbaar te maken, en juist verbazingwekkend veel input kunt verwachten, die je helpt je strategische besluiten te nemen. Bewoners moeten je kunnen geloven dat er nog geen plannen zijn. Door klankbordsessies en wijkbijeenkomsten kun je snel en compact informatie ophalen die je helpt het project te definiëren. Doe wat je zegt en zeg wat je doet. Zorg ervoor dat iedereen goed op de hoogte is en toegang heeft tot de juiste informatie. Hiervoor kun je vooraf een communicatiestrategie en plan opstellen.
2. Sta open voor een andere uitkomst en zie nieuwe kansen
Deze aanpak vraagt om een risico vanuit de corporatie. De meest gewenste uitkomst zou weleens niet door kunnen gaan. Zo wil de je corporatie bijvoorbeeld het liefst alle woningen slopen en nieuw bouwen. Als bewoners er massaal voor kiezen hun woning te renoveren is dit voor de corporatie niet de gewenste uitkomst. Ook andersom is mogelijk, wat natuurlijk ook gevolgen heeft voor de investering. Dit moet je je als corporatie goed van tevoren realiseren. Heb je vooraf al duidelijk dat je de woningen niet wilt behouden? Zeg dat dan open en eerlijk vooraf. Gebruik participatie nooit als legitimatie voor keuzes die je zelf moet maken!
3. Laat de woonlasten onaangetast
Je bent sociale huisvester en werkt voor mensen met een smalle beurs. Grip op woonlasten is voor je bewoners belangrijker dan de gemiddelde Nederlander. Ga op basis van beschikbare informatie na wat er mogelijk is voor de verschillende woningen. Kijk naar de huidige woonlasten en bedenk creatieve oplossingen waardoor de woonlasten zoveel als mogelijk gelijk kunnen blijven. Ga bijvoorbeeld voor een maximale huurverhoging die lager is dan de geschatte besparing op de energierekening, ook als dit betekent dat dit onder de streefhuur ligt. Ga voor duurzaam en houd de oplossingen toekomstbestendig. Zo dien je ook latere generaties. Helderheid over woonlasten, en idealiter het kunnen toezeggen van gelijkblijvende woonlasten is vaak hét kantelpunt voor een succesvol plan.
Durf als corporatie in de spiegel te kijken en af te wijken van wat je gewend bent.
4. Maak mensen bewust van hun huidige eigen woonsituatie
Er komen verschillende woningtypes voorbij bij een grootschalig verbetertraject. Eén perfecte oplossing voor alle types bestaat niet. Organiseer inloopavonden en laat bewoners sterke én zwakke punten van de huidige woning aanwijzen. Laat ze naar de toekomst kijken, hoe ziet je leven eruit over 20 jaar? Wat vind je dan belangrijk? Speelt mobiliteit dan een grotere rol? En ruimte? Wat zijn sterke punten van je huidige woning en eventueel nieuwbouw? Maak gebruik van moderne technieken zoals 3D presentaties, virtual en augmented reality. Laat zo concreet als mogelijk zien wat kan en wat de bedoeling is. Als je nieuwbouw uit de abstracte discussie haalt en de meerwaarde tastbaar maakt, is het voor mensen bewoners veel gemakkelijker eenvoudiger er bewust voor te kiezen.
5. Geef de bewoner de keuze
Als corporatie heb je per woningtype een sterke voorkeur wat er mee moet gebeuren; renovatie of nieuwbouw. Dit betekent niet altijd dat een andere optie niet mogelijk is. Werk twee varianten uit per woningtypen waar dit mogelijk is. Eén nieuwbouwvariant en één instandhoudings- of renovatievariant. Leg dit aan bewoners voor tijdens een bewonersavond. Geef duidelijke informatie over wat de opties betekenen qua maatregelen, duurzaamheid, comfort, huur, woonlasten en overlast. Geef ook het voorkeursscenario van de corporatie aan en onder welke voorwaarden ze kunnen afwijken van dit voorkeursscenario. Een voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn dat de keuze alleen doorgaat als ook de buren (in het geval van een twee-onder-een-kapwoning) kiezen voor hetzelfde scenario. Verhelder de opties in een brochure en gun ze de tijd om er thuis rustig over na te denken. Zij krijgen de keuze.
En dan; wat levert het uiteindelijk op?
Deze methode hebben we toegepast bij een corporatie in Overijssel. Bewoners waren in het begin erg wantrouwig en geloofden niet dat de corporatie haar plannen nog niet klaar had liggen. Door bovenstaande lessen als kern van onze aanpak te hanteren koos het merendeel uiteindelijk voor nieuwbouw, terwijl hier in het begin grote weerstand tegen was. Ze zagen uiteindelijk in dat een nieuwbouwwoning meer comfort, woongenot en een lagere energierekening betekende. Voor de corporatie betekende dit dat het resultaat wat zij het liefste wilde bereikt werd, mét betrokken bewoners!
