Kansen voor de corporatie van de 21e eeuw

‘Hoe wilt u wonen?’

Onderzoek naar de toekomst van het wonen draait in de een of andere vorm meestal om deze vraag. Het antwoord blijft altijd onbevredigend. We weten dat de Nederlander het liefst in een vrijstaand huis wil wonen, aan een bosrand én in de nabijheid van een station, op loopafstand van school en werk én in de natuur, met veel buren én helemaal alleen. De waarde van de kennis over deze ‘woonwensen’ is gelijk nul. Je hebt niets aan zo een utopie vol tegenstrijdigheden. Wil je met enig voorspelbaar vermogen de toekomst in kijken dan moet je niet vragen wat mensen zeggen dat ze willen doen. Dan moet je erachter komen wat voor keuzes mensen uiteindelijk werkelijk gemaakt hebben. Kennis van gedrag en patronen heeft een veel groter voorspelbaar vermogen dan dromen van een nooit realiseerbare toekomst. Vooruitkijken is dus terugkijken. En hoe verder je vooruit wil kijken, hoe waardevoller het is om steeds verder terug te kijken.

Volkshuisvesting draait in de eerste plaats om een basale vraag: hoe zorgen wij ervoor dat iedereen volgens Artikel 22 van de Nederlandse Grondwet een woning heeft? Wij hebben daarbij de onderste trede van de piramide van Maslow nog niet eens bereikt: het hebben van onderdak voor iedereen. Hoe kunnen we dit voor elkaar krijgen? En hoe kunnen we onze welvaart en ons vermogen inzetten om een hogere trede te bereiken?

Dat je niet alleen een warm en droog huis hebt, maar dat het ook nog past bij je eigen levensbehoefte. Dat het je geen kopzorgen bereidt, maar dat je huisvesting de kans is om verder te komen in je leven. Dat je je in kan zetten voor anderen of voor een hoger doel. Je begrijpt direct dat zo een ambitie om lange adem vraagt. We hebben het al geleerd: wil je zo ver vooruitkijken dan moet je eerst ver terug.

Klassensystemen

In de geschiedenis van de mensheid stond maatschappelijke ongelijkheid altijd gelijk aan onzekerheid over het wonen. In de Europese klassensystemen van oudheid tot middeleeuwen had een kleine minderheid de macht.

Die macht was niet gebaseerd op iets dat werkelijk bestond maar op een verhaal: een kleine groep mensen zou meer waard zijn dan de grote meerderheid, omdat ze godgegeven rechten zou hebben. Aan de onderkant van het systeem had je die rechten niet. Slaven in de oudheid, boeren in de middeleeuwen, arbeiders in de vroeg industriële steden hadden allemaal een ding gemeen: het leven werd bepaald door onzekerheid over het bestaan. Heb je genoeg te eten? Heb je ergens onderdak? Een grote kloof tussen het ‘hebben’ en het ‘zijn’ van eigendom.

De geschiedenis kent een aantal voorbeelden van ‘eigenaren’ die dit probleem erkenden en voor huisvesting van minderbedeelden gingen zorgen. Zo goed de bedoelingen vaak waren: het welbevinden van velen bleef daarbij altijd afhangen van de grillen van een kleine minderheid. De initiatieven combineerden filantropie met het besef dat het in het eigen belang was dat het volk, de arbeiders, beter werk leverden en niet in opstand kwamen.

Honderden jaren geleden zijn zo de eerste voorbeelden ontstaan waarvan we, los van de intenties, van kunnen leren wat wel en niet werkt.

Vastgoed aan speculatie onttrekken

Het wooncomplex De Fuggerei in Augsburg is op de kop af 500 jaar geleden opgeleverd. De Fuggers, een van de rijkste middeleeuwse koopmansfamilies, schonken dit complex met als doel onderdak te bieden aan dagloners en ambachtslieden die in armoede waren vervallen. Deze mensen konden zo met minimale inzet hun levensonderhoud zelfstandig voortzetten. Wie het lukte om zo weer ‘op te krabbelen’ diende ook weer te vertrekken. Het was eigenlijk een soort woonschool of sociaal-maatschappelijke woonplaats. In de statuten werd bepaald dat de huur één Rijksdaalder bedroeg – per jaar welteverstaan. Dat zijn omgerekend naar de dag van vandaag: 88 eurocenten per jaar. En nu, 500 jaar later, betalen dat de huurders nog steeds. Het is uiteraard een historisch curiosum, en je moet er ook bij vertellen dat in de tussentijd servicekosten zijn ingevoerd. Maar dan nog woon je hier, vergeleken bij de standaard-huren in Zuid-Duitsland, voor bizar weinig geld. Dit kan alleen omdat dit gebouw aan het begin geschonken is. Het is betaald met kapitaal dat in de toenmalige economie al ‘over’ was.

Maar nog veel belangrijker: de Fuggerei is nooit verkocht, dus ook nooit aan speculatie onderhevig geweest en daarmee is ook geen enkele belasting of rendementsverwachting opgebouwd. De enige verwachting is dat je hier goed moet kunnen wonen met een smalle beurs. Vergelijk dat eens met een gemiddelde nieuwbouwwoning waar na tien jaar en drie keer doorverkopen makkelijk twee keer de realisatiekosten verdampen door het bij verkoop afromen van ‘overwaarde’. Zo wordt maatschappelijke waarde onttrokken. Pervers genoeg noemen makelaars dit ‘waarde toevoegen’.

Het Karl-Marx-Hof in Wenen is een stuk jonger dan de Fuggerei. Dit bijzondere wooncomplex met ca. 1.400 woningen is honderd jaar geleden voor bijna 5.000 bewoners gerealiseerd. Een hele wijk in een van de grootste gebouwen ter wereld. Het was onderdeel van een programma van de toenmalige sociaaldemocratische regering om de woningnood tegen te gaan. Je kunt hier nu nog steeds een woning voor 350 euro huren. Midden in een Europese stad, met grotere welvaart en hogere vastgoedprijzen dan Amsterdam. Hoe kan dit? Dit komt onder meer doordat dit wooncomplex nooit is verkocht of aan speculatie onderhevig is geweest. Maar vooral omdat het onderdeel is van de in totaal 220.000 sociale woningen die in eigendom zijn van de stad Wenen. We hebben het hier niet over de Sovjetunie of een totalitaire staat. In deze rijke, aantrekkelijke en welvarende stad is een kwart van alle woningen in eigendom van de lokale overheid.

One giant leap for mankind

We kunnen uit deze historische voorbeelden twee belangrijke lessen trekken. Ten eerste: wil je kwalitatief goed wonen voor iedereen mogelijk maken, dan moet je het vastgoed onttrekken aan speculatie. Ten tweede: je moet wonen mogelijk maken vanuit maatschappelijk belang. Het lijken grote woorden. Maar we zitten er in Nederland zo dicht tegenaan, dat we historisch gezien een unieke kans hebben om er te komen met slechts het bijstellen van ons beleid en onze houding. Met relatief kleine stappen kunnen we als maatschappij grote sprongen vooruitkomen: wij hebben nog de corporaties die hierbij een sleutelrol kunnen spelen. Wij hebben ze geprobeerd te privatiseren, te verkopen of te kortwieken, maar we hebben nog steeds de mogelijkheid om een nieuw en robuust perspectief te creëren. Waarbij corporaties vooral ook zelf werk ervan moeten maken om dit perspectief op te eisen.

Nederland heeft lang model gestaan voor moderne volkshuisvesting. De Nederlandse overheid erkende meer dan honderd jaar geleden de potentie van corporaties om wonen als basisrecht te kunnen borgen. Dit kwam het scherpst tot uiting toen na de Tweede Wereldoorlog duidelijk werd, dat de wederopbouw nooit mogelijk zou zijn op basis van marktprincipe. Het realiseren van sociale woningbouw werd de sleutel voor welvarend Nederland.

Waarbij ‘sociaal’ niet langer werd gezien als alleen het ‘helpen van de armsten in de maatschappij’, maar als breed begrip. Het was toen al lang duidelijk dat zelfs de middenstand onder moeilijke omstandigheden niet zomaar aan een goede woning kon komen.

In de periode tussen 1945 en 1985, waarin het aantal sociale huurwoningen bijna vertienvoudigde, zijn bijna zeventig procent van alle woningen gerealiseerd waarin Nederlanders heden ten dage wonen. Dit heeft ons een grote hoeveelheid buurten opgeleverd, meestal met aaneengesloten bezit van woningcorporaties (het vastgoed met vaak de footprint) en gemeentes (het openbaar gebied, de grond). Deze buurten kampen met grote problemen, maar zijn vooral één hele grote kans: we kunnen in de bestaande stad toekomstgericht en structureel handelen vanuit maatschappelijk belang.

Verandering aanjagen

In de naoorlogse wijken bevinden zich ongeveer 1.800 buurten die sowieso toe zijn aan vernieuwing. Met een structurele wijkaanpak kun je werk maken van oplossingen voor klimaatbestendigheid, duurzame energie of het wonen met zorg en hulp. Deze aanpassing op de toekomst maakt dat je terloops meer dan voldoende ruimte kan maken voor meer nieuwe huishoudens dan we in de toekomst nodig zullen hebben. Helaas is het denkbeeld maar al te vaak: er is sprake van concentratie van sociale huur, laten we verkopen en privatiseren om te differentiëren. Wat je daarmee doet is het probleem op de lange termijn groter maken. Je geeft voorgoed de ruimte weg voor toekomstige generaties om de stad aan te passen op grote uitdagingen die wij nu nog niet eens volledig kunnen overzien.

We weten nu dat we moeten terugkijken om vooruit te komen. Dan zie je dat we onze wijken koste wat kost in het maatschappelijke domein moeten houden. Dat we dit domein moeten uitbreiden naar onder en naar boven.