Speuren naar leefruimte in de naoorlogse buurt

Ruimte Zat in de Stad kreeg veel weerklank en zette ons aan tot het ontwikkelen van de Stadsscan, een verdichtingsonderzoek dat we al voor veel woningcorporaties en gemeentes uitvoeren. De Stadsscan is een betrouwbare tool. Door dataonderzoek te combineren met ontwerpend onderzoek verbinden we de kracht van de cijfers met de exactheid van ruimtelijk maatwerk. Maar we kijken ook altijd verder dan de cijfers, naar hoe we kunnen bijdragen aan de leefbaarheid van de buurt. Hoe ontstaat vanuit verdichting vanzelfsprekend ook ruimte voor wijkvernieuwing?

Weinig bouwontwikkelingen

Sinds de kick-off van Ruimte Zat en de Stadsscan 3 jaar geleden veranderde er een hoop in beleid, politiek en economie. De stikstofcrisis had al een rem gezet op bouwontwikkelingen en daar kwam begin dit jaar een flinke stijging van de bouwkosten bovenop. Dit maakte dat het ontwikkelen van nieuwe woningbouw voor woningcorporaties verder onder druk kwam te staan. Aan de andere kant kregen corporaties meer financiële ruimte door het afschaffen van de verhuurderheffingen voor het uitvoeren van hun kerntaak: zorgen voor voldoende betaalbare woningen en de woningvoorraad verder verduurzamen. Alleen kampen ook gemeentes met personeelstekorten, juist het grootst bij de afdelingen ruimtelijke ordening, waardoor veel bouwontwikkelingen worden uitgesteld.

250.000 sociale huurwoningen erbij

Andere belemmeringen spelen zich af op landelijk niveau. Nog voor de val van het kabinet medio 2023 sloot minister Hugo de Jonge 35 regionale woondeals. Daarmee werden handtekeningen gezet voor het realiseren van 936.349 nieuwe woningen in de periode 2022-2032. Als hun aandeel spraken woningcorporaties af om tot 2030 minstens 250.000 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Boven de soms nog natte handtekeningen stonden echter ook voorwaarden voor het oplossen van knelpunten in wet- en regelgeving, onder andere voor het verbeteren van de verdeling van de schaarse ruimte voor nieuwbouw en het stimuleren van betaalbaar bouwen.

Meer financiële ruimte dan voorheen, maar geen concrete bouwlocaties én beperkte ondersteuning vanuit de gemeente en het Rijk. Terwijl de vraag naar nieuwe woningen met de dag urgenter wordt. Hoe vind je vanuit die uitgangspositie ruimte voor nieuwe woningen? Het eigen bezit biedt een uitweg, omdat deze woningen vaak op plekken staan met veel verdichtingspotentie. Locaties die een corporatie al in bezit heeft en waar mogelijk huizen staan die toe zijn aan renovatie, verduurzaming of qua typologie niet meer aansluiten bij behoeftes van de markt. Met de Stadsscan speuren we deze plekken op en onderzoeken we de verdichtingspotentie.

Kansen in de naoorlogse wijk

Met de Stadsscan bouwen we verder op de uitgangspunten van Ruimte Zat in de Stad: dat er voldoende ruimte is in de bestaande stad om tegemoet te komen aan de vraag voor nieuwe woningen. Er is eerder sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod dan een tekort aan woningen. Door in de bestaande, naoorlogse wijk lege ruimtes te zoeken voor nieuw, passend woonaanbod, maar ook door bestaande woningen op te toppen, op te koppen of plaats te laten maken voor nieuwbouw, kunnen extra woningen worden gerealiseerd. Verdichten in de bestaande wijk biedt bovendien kansen voor het slim koppelen van andere opgaves, zoals klimaatbestendig wonen, het vergroenen van de buurt, bevorderen van doorstroom en vergroten van het draagvlak voor voorzieningen. Het mes snijdt zo aan minstens twee kanten.

Hoe ziet een Stadsscanonderzoek eruit?

Op basis van ons eigen dataonderzoek speuren we met woningcorporaties en gemeentes naar kansrijke buurten voor verdichting. Vervolgens zoeken we binnen het woningbezit en op onbenutte locaties naar nieuwe leefruimte. Dit doen we op basis van woningbezit, bouwjaar, energielabels, cultuurhistorische waarde, eigendomssituatie en de inpassing in de stedenbouwkundige setting. Is een locatie kansrijk dan leggen we een ruimtelijke puzzel, kijkend naar met de afgesproken woningtypen en parkeernormen. We benutten al aanwezige ruimtelijke kwaliteiten, zoals groen, water en stedenbouwkundige structuren. Met altijd als uitgangspunt dat een verdichtingsingreep bijdraagt aan een betere en socialere buurt, die klimaatbestendig en natuurinclusief is, waar draagvlak is voor molibiteitsvoorzieningen en wonen gecombineerd wordt met zorg.

Het eindresultaat van de Stadsscan is een aantal uitgetekende ruimtelijke studies per wijk. Met bijbehorende koppelkansen en een getal: het aantal netto toe te voegen woningen per locatie. Een woningcorporatie of gemeente kan zijn eigen economische, politieke, sociale en verduurzamingsstrategie hieraan staven, maar ook direct concreet aan de slag. Samen kunnen we verder werken aan vervolgstappen: een integrale wijkaanpak, het formuleren van een buurtscenario of het ontwikkelen van een specifieke kansrijke locatie.

Veel voorkomende beperkingen

In drie jaar Stadsscanonderzoek zagen we een aantal factoren vaak terugkomen die de verdichtingspotentie beperken. Eén daarvan is gespikkeld bezit. Onder druk van de verhuurdersheffing, of om andere financiële redenen, verkocht de ene corporatie meer grondgebonden woningen dan de ander. In ons onderzoek zien we dat twee particuliere woningen binnen een bouwblok een verdichtingsopgave al financieel en ruimtelijk onhaalbaar kan maken. Jammer, want het zijn juist die woningen, niet levensloopbestendige en slecht energielabel, die veel potentie hebben.

Een andere belangrijke factor is de parkeernorm. Vaak zijn gemeentelijke ambities op het gebied van (deel)mobiliteit nog niet vertaald in een bijgewerkt parkeerbeleid. Of visies op binnenstedelijk of dorps verdichten ontbreken nog. Juist verdichten binnen bestaande structuren biedt een uitgelezen kans om goed te kijken naar betere ov-voorzieningen en deelmobiliteit. Het draagvlak daarvoor wordt immers groter als er meer mensen in de wijk komen wonen. Zo worden bewoners minder auto-afhankelijk, is er minder ruimte nodig voor parkeren en wegen en blijft er meer ruimte over voor nieuwe woningen. 

Het effect van een progressieve of conservatieve parkeernorm op de verdichtinspotentie van een kansrijke locatie brengen we soms expliciet naar, om voer voor discussie mee te geven aan de opdrachtgever. Zo blijkt bijvoorbeeld dat door het herzien van bezoekersparkeren al 10 tot 20 procent meer woningen gerealiseerd kunnen worden in een buurt. Een kleine herziening van het parkeerbeleid met een groot effect.